오늘 기준으로 서울지역 아파트의 신규 입찰이 47건, 유찰이 84건, 재진행이 11건으로 총 142건의 아파트가 경매 진행되고 있습니다. 지난 2주 전보다 입찰건수는 5건 증가했고 유찰은 3건이 증가했으며 재진행건은 3건이 감소했습니다. 우리나라 기준금리가 3%에 도달했고 시장 부동산 담보대출금리가 5~6%를 형성할 듯합니다. 이자상환을 못해 나오는 부동산 부실자산이 계속 늘어날 것으로 전망됩니다.
물건 개요
본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 양정고등학교 서측 인근에 위치하는 목동신시가지아파트 523동 205호입니다. 서울 남부지방법원 경매 10계에서 진행 중(2021 타경 6850)으로 감정가 23.4억 원에서 유찰돼 2차 2022년 12월 8일에 18.72억 원의 최저 입찰금액으로 2차가 진행될 예정입니다.
경매 채권자 청구금액은 약 1.7억 원으로 구 외환은행(현재 하나은행)에서 임의경매 신청했고 중복에서 3건의 경매신청이 있습니다. 본건의 청구금액은 표면으로 약 1.7억 원이지만 중복 경매 청구금액 3건을 모두 합하면 약 2.3억 원이 됩니다.
㉮ 2021 타경 6492(중복) : 청구금액 약 12백만 원으로 지급명령 후 집행문 부여받아 부동산 강제경매 신청
㉯ 2021 타경 116924(중복) : 청구금액 약 11백만 원으로 사용 증명원 제출, 부동산 강제경매 신청
㉰ 2022 타경 71(중복) : 청구금액 약 35.5백만 원으로 지급명령 후 집행문 부여받아 부동산 강제경매 신청
청구금액(2.3억 원)에 비하면 부동산 가격(최저입찰가 기준 18.7억 원)을 월등하게 높아 보입니다. 채무자가 채권자와 논의하여 경매 진행을 변경, 연기, 또는 정지시키기 않을까 판단됩니다. 그래도 물건의 현황에 대해서는 파악해 보겠습니다.
매각물건 현황서 확인
경매물건에 대한 점유자, 임차인 여부를 확인했으나 조사된 임차 내역은 없습니다. 조사는 2022년 9월 21일 작성됐습니다.
현황조사서
경매물건에 대하여 3회에 걸쳐 확인했으며 소유자 김**가 점유하고 있음을 확인하였습니다. 해당 물건은 물건의 소유자와 채무자가 다르거나 소유자가 2명임으로 채무자 민**도 소유자일 수 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 건물등기부등본을 발급받아 확인하면 정확하게 알 수 있습니다. (발급 확인을 생략)
국토교통부 거래 사례
다음으로 국토교통부에서 제공한 경매물건과 동일한 면적의 거래 사례를 확인해 봤습니다. 2022년에는 동일 면적의 매매 사례는 없었으며 전매 및 월세 거래 사례만 있었습니다. 2021년에는 6월에 22.5억 원, 5월에 22.5억 원으로 2건의 거래가 있었는데 거래유형이 없고 중개사 소재지 표시가 없어 정상적인 거래로 인정하기에는 부족합니다.
동일 면적에 대한 매매 사례를 나타낸 표로 2021년 6월 이후 거래는 거래호가만 22.5억 원에서 형성되고 있습니다. 시장 매물도 22.5억 원에 나오고 있습니다. 그러나 거래는 없습니다.
시장 매물현황
최근 목동 5단지 동일 면적의 아파트 매매 매물입니다. 4건이 올라와 있는데 왠지 동일한 1명의 매도인이 4곳의 중개사를 통해 매물을 올려놓은 듯합니다. 어쨌든 시장에서 매물은 22.5억 원 나와있고 2022년에서는 거래는 없었습니다. 목동이 재건축예정지이지만 거래하고자 하는 당사자(매도인과 매수인) 간의 가격의 갭을 크게 느껴집니다.
최근 경매 낙찰
다음은 최근 경매 낙찰건에 대하여 알아보겠습니다. 동일 양천구 아파트 경매물건은 최근 2021년 12월에 목동 하이페리온 2의 8평 물건이 감정가 408백만 원의 80% 수준인 326.4백만 원에 낙찰됐습니다. 그리고 2022년 2월에 목동 2단지 아파트 23평이 감정가 1,255백만 원의 81% 수준인 1,014백만 원에서 낙찰됐습니다.
가장 최근에는 목동 6단지 지분경매를 제외하고는 목동 월드아파트 25평이 감정가 932백만 원의 91%인 849백만 원에서 낙찰됐습니다. 아래 내용에서 알 수 있는 것은 이제 100% 이상에 낙찰되는 경우는 없다는 것입니다. 시장에서 감정가가 실질 시장 가격을 거의 반영하고 있다는 의미가 되겠습니다.
※ 위 경매 낙찰건 중 목동 6단지 지분경매건은 주의 깊게 볼 필요는 있습니다. 첫째로 가장 최근에 가장 가까운 곳에 위치해 낙찰된 아파트 지분인 점, 둘째로 1/2의 지분이지만 감정가에 64%에 낙찰됐다는 점은 흥미로운 점입니다. 물론 낙찰받은 사람이 가족일 수도 있고 경매전문가일 수도 있는데 1/2 지분이라는 약간의 리스크는 있겠지만 충분히 낮은 가격에 낙찰된 것은 아닐까라는 조심스러운 의견을 내려봅니다.
경매물건 입지
양천구 목동의 목동신시가지 APT로 기본적으로 목동아파트는 서울의 3대 학군지(대치동, 목동, 중계동) 중 한 곳입니다. 목동 5단지 아파트는 1986년 9월에 입주한 입주 36년 차 아파트로 전체 1,848가구로 이뤄져 있으며, 삼환건설에서 시공하였고 36개 동, 지상 15층 규모며, 난방방식은 개별난방, 가구당 0.78대의 주차대수(1,444대)를 확보하고 있습니다.
경매물건 사진
목동신시가지5단지 아파트가 속한 인근 목동아파트는 3.3㎡당 매매가는 현재(2022년 10월 2주 기준) 4,867만 원이며 목동 신시가지 5단지 아파트는 현재 6,553만 원(3.3㎡당)이 형성하고 있습니다. 목동 신시가지 5단지 아파트를 기준으로 500M 내 갖춰진 편의시설은 공원, 병원, 은행 등 약 41곳 밀집해 있고 교육시설로는 중학교가 2곳, 고등학교가 1곳이 있으며 아파트는 지하철 5호선 양평역이 도보로 15분 내에 접근이 가능합니다.
참고) 목동아파트의 가격이 높게 형성되는 이유
첫째 뛰어난 입지와 재건축 기대 때문입니다. 택지개발로 구획정리가 잘되어있고 깔끔한 동네입니다. 지하철역이 인근에 있으며 백화점 등 편의시설이 있어 쇼핑하기가 좋습니다. 또한 대지지분도 평형대비 매우 높아 사업성이 좋습니다.
둘째 서울의 3대 학군지 중에 한 곳이기 때문입니다. 초중고 도보 통학이 가능하고 좋은 학원이 많습니다. 또한 주변이 쾌적하고 유해시설이 없습니다. 그래서 면학분위기도 굉장히 좋습니다. 목동 신시가지 5단지, 목동 신시가지 7단지 모두 입지가 깡패인 아파트 서울의 학업성취도 순위입니다. 서울에서 양천구 목동에서 목운중학교와 월촌중학교가 8위와 9위를 했는데 두학교가 모두 5단지 인근에 위치
이상 목동의 재건축 이슈가 있는 목동 5단지 경매물건에 대하여 알아봤습니다.
'real estate' 카테고리의 다른 글
| 대법원법원경매정보_2021타경109425 신림동, 신림현대아파트 (1) | 2022.10.21 |
|---|---|
| 대법원법원경매물건_2021타경105027 서초동 서초래미안APT (1) | 2022.10.19 |
| 가로주택정비사업_주택정비사업의 모든 것 (0) | 2022.10.11 |
| 대법원법원경매정보_2022 타경 623 중계동 중계그린APT (1) | 2022.10.10 |
| 대법원법원경매_2021타경3225 응암동 백련산힐스테이트3차 (0) | 2022.10.07 |
댓글