오늘은 노원구 중계동에 위치한 중계그린 아파트 경매 매물에 대하여 알아보겠습니다. 노원구가 강북에서는 아파트 가격이 상대적으로 크게 상승했던 GTX 등의 교통호재와 재건축이라는 이슈가 있었고 최근 시장금리 상승에 따른 부동산 시장의 매매거래 감소 등의 이슈가 경매시장에서 어떤 반응을 보일지 궁금하여 계속해서 모니터링해 보고자 합니다.
경매물건현황
본건은 서울 노원구 중계동에 소재하는 중계그린아파트 114동 1106호로 서울 북부지방법원 경매 1계에서 입찰 예정이고 현재 1차, 2022년 10월 18일에 감정가 7억 원에 예정돼 있습니다. 타 물건과 다른 점은 임의경매(주로 근저당권 설정 금융기관)가 아닌 개인(채권자 장**)이 채권액 약 4.6억 원 변제받지 못해 강제로 부동산을 경매 신청했다는 점입니다.
참고로 사건 접수일이 2022년 2월이었는데 이제 1차 기일 2022년 10월로 잡힌 것을 보면 아직 법원의 행정이 코로나19의 영향으로 업무가 진행되고 있는 듯합니다. 경매신청 후 매각기일 지정 공고까지 6개월이 걸렸는데 현재 8월이 걸리고 있습니다. 그렇다고 아주 늦은 편은 아닙니다.
부동산 등기등본을 확인하면 알겠지만 강제경매로 진행됐지만 선순위 채권으로 국민은행 의정부시청역 지점에서 근저당권 설정이 돼 있고 채권액이 1.1억 원입니다. 여타 선순위가 없다면 법원 비용(경매 감정비용 등)을 선순위로 국민은행에서 근저당권이 2순위로 선순위 배당을 받고 강제 경매권자인 채권자 유** 가 3순위로 4.6억 원의 배당을 받을 듯합니다. 물론 임차인이 없다는 가정입니다.(임차인 여부는 아래에서 살펴보겠습니다.)
중계역에 위치하고 25개 동 3481세대로 1990년 9월 사용승인일입니다. 구조는 위 그림과 같이 방 3개(거실 겸), 화장실 1개의 구조입니다. 전용 49.50㎡, 공급면적은 69.83㎡으로 약 21평형입니다.
경매물건의 점유관계
본 물의 점유관계를 알아보는 현황조사서는 아래와 같습니다. 2022년 2월 25일에 조사됐으며 현장 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 확인하지 못했지만 전입세대 열람 결과 소유자 유**로 발견됐습니다. 따라서 일단은 임차인에 대한 반환채권은 없는 것으로 판단됩니다. 소유자 명도시 예의상 약간의 비용(이사비용)만 생각하면 될 듯합니다.
다음으로 노원 중계그린 아파트의 거래 사례(실거래 가격)를 알아보겠습니다 실거래 가격 확인은 국토교통부에서 아파트 실질 거래 내역을 월 단위로 확인할 수 있는 자료입니다. 거래당사자는 계약 후 1개월 안에 거래신고를 하도록 돼 있습니다. 안 할 경우 과태료 납부합니다.
동일 아파트의 거래 사례
동일 면적의 거래가 2022년 7월 8일에 동, 호수는 모르지만 6.3억 원에 중개거래를 통해 발생했음을 아래와 같이 알 수 있습니다. 그리고 2022년 5월에 6.7억 원, 6.35억 원에 거래됐습니다. 2022년 4월에는 6.25억 원에 거래 사례가 있습니다.
중계그린아파트의 거래 사례를 표로 나타낸 자료입니다. 2022년의 가격이 6억 원~6.5억 원에서 형성되고 있음과 상승 하락의 방향은 아직 알 수 없지만 경매 감정가(1차 입찰예정가) 보다 높다는 사실은 알 수 있습니다. 7%~15% 이상 고평가 됨을 알 수 있습니다. 노원구의 아파트 가격인 상승하고 있다면 1차로 노려볼 수 있겠지만 현재 서울 아파트 가격이 하락하고 있다는 점을 볼 때 1차의 7억 원의 최저 가격도 입차 참여하기에 부담스럽기만 합니다.
다음은 2021년 중계그린아파트의 거래 가격입니다. 2021년에 7.2억 원까지 거래가 된 것을 알 수 있습니다. 2021년 9월에는 6.97억 원으로 2021년에는 현재의 감정 가격보다 높은 가격까지 거래된 사실이 있습니다. 감정 평가한 시점이 2022년 2월인 점을 볼 때 아파트 가격이 가장 높은 시점에서 감정을 하지 않았나 하는 생각이 듭니다.
2021년 거래 가격은 지속적으로 상승하고 있었습니다. 노원구의 재건축 이슈가 크게 작용했던 것 같습니다. 재건축은 아직 유효합니다. 문제는 전체 부동산 시장의 변화인데 좀 더 지켜봐야 할 듯합니다.
경매물건의 입지
㉮위치 및 주위 환경 : 본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "중계역" 남서 측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단 지 및 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
㉯교통상황 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "중계동"이 소재하여 대중교통 상황은 양호합니다.
[결론]
이상 노원구 중계동의 중계그린아파트 경매물건에 대하여 알아봤습니다. 앞으로의 부동산 시장의 변화가 궁금합니다. 노원구의 관전 포인트는 전체 부동산 시장이 하락하는 시점에 재건축 이슈가 있는 노원구의 아파트 가격이 어떻게 변화할지 관찰해 보는 것도 흥미로울 듯합니다.
- 평점
- 8.2 (2022.10.19 개봉)
- 감독
- 자움 콜렛 세라
- 출연
- 드웨인 존슨, 노아 센티네오, 피어스 브로스넌, 퀸테사 스윈델, 알디스 호지, 사라 샤이, 조셉 갯, 나탈리 번, 마르완 켄자리, 비올라 데이비스, 울리 라투케푸
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