오늘 알아볼 경매물건은 강동구 천호동 450번지 소재 강동 상떼빌로 사건번호 2021 타경 1906이며 동부지방법원(경매 2계)으로 매각기일은 2022년 10월 17일 2회 차 유찰로 3차 진행 물건입니다.
물건의 개요
종류는 아파트로 건물면적 119.70㎡(36.21평)으로 토지 및 건물 일괄매각이고, 사건 접수일은 2021년 8월 3일 임의경매로 채권자(국민은행 여신관리센터) 청구금액은 약 2.1억 원입니다. 3차 진행 시 최저 입찰금액은 8억 원입니다.
경매물건 등기상의 정보
이번 경매물건도 당사자가 좀 복잡하게 얽혀 있습니다. 대법원 법원 경매정보를 근거로 추정되는 스토리를 만들어 보겠습니다.
㉮ 2020년 12월, 국민은행에서 선순위 대출(3.05억 원) 실행 후 변경 (대출액 194,100,000원/ 채권최고액 변경 232,920,000원)
㉯ 2020년 12월, 엘스타파이낸스대부에서 국민은행 다음 2순위로 대출( 5.8억 원) 실행
㉰ 2021년 6월, 엘스타파이낸스 대부에서 나라 대부금융으로 확정채권 양도
㉱ 2021년 6월, 나라대부금융은 양수채권(근저당권 7.54억 원)을 원인으로 저당권부 채권 질권설정(채권자 웰컴 저축은행)
㉲ 2021년 6월, 임차인(이**) 가압류_원인 등기가 특이하게 가정법원임
㉳ 2021년 8월, 국민은행 임의경매 신청
㉵ 2022년 1월, 국민은행 대출채권 매각(부실자산 매각)
㉮부터 ㉳까지는 등기에 나타나는 내용이며 아래 당자자 내역의 승계인(에*********)은 등기상에 나오지 않는 부분입니다. 추정컨대 해당 물건은 국민은행에서 부실채권 유동화회사로 매각한 것으로 보입니다.(아래 대법원 법원 경매정보의 문건접수내역 참조) 그렇다고 일반적인 NPL 투자대상 채권은 아닙니다. 연체이자에 대한 배당차익만 예상되는 경매투자로 보임으로 실수요자의 경매 참여에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.
아래의 대법원 법원 경매정보의 문건접수내역에 따르면 2022년 1월 25일, 26일에 승계인 에******** 채권자 변경신고서 제출 및 열람 및 복사 신청 제출 내역의 접수내역을 볼 때 국민은행에서 대출채권이 고정이하의 여신으로 분류되자 유동화회사로 매각한 것으로 추정됩니다.
경매물건 점유(임차) 현황
대법원 법원 경매의 물건 상세 조회서에 따르면 점유자자가 임차인이 확인됩니다. 전입신고 및 주민등록신청은 2014년 1월 14일입니다. 선순위 국민은행 대출채권보다는 후순위입니다.
현황조사서에는 부동산의 현황 및 점유관계 조사 내용을 알 수 있습니다. 물건 상세 조회서와 함께 점유가 있는지, 있다면 소유자 인지, 임차인 인지를 확인하는 주요 내용임으로 꼭 확인 바랍니다. 점유자가 소유자이면서 채무자일 경우가 가장 안전한 경매물건이라 하겠습니다.
경매물건의 입지 및 주위 환경
서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서 측 인근에 위치하는 강동 상떼빌 제13층 제1301호, (아파트 및 업무시설 건부지) 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 상업용 부동산 등이 소재하는 지역으로서 입지조건 및 주위 환경은 보통입니다.
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철(5호선 강동역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난, 급배수설비, 위생설비 출입구 보안 개폐장치, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 도시지역, 일반 상업지역, 도로(접합), 소로 2류(폭 8M~10M)(2015-04-15)(접합), 소로 3류(폭 8M 미만)(2015-07-01)(접합), 중로 1류(폭 20M~25M)(접합)
경매물건의 예상 매각가율 추정을 위한 자료
최근 3개월, 6개월, 12개월 동안의 매각현황 ; 3개월 내는 감정가의 82%에 매각되었고, 6개월 내는 92%에서 매각, 12개월 내는 102%에서 매각되었습니다. 최근에 점점 매각가율이 떨어지고 있는 추세입니다.
인근 지역 최근 매각물건에 대한 매각 월, 매각대금; 2021년 10월 매각 이후 6건이 매각됐으며 감정가 대비 매각대금은 작아지고 있습니다.
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