대법원법원경매정보_2021타경108322 상계동벽산아파트

부동산 경매에 관심 있는 분들께 경매물건에 대하여 보는 법에 대하여 설명하고자 합니다. 오늘은 북부지법에 공고된 21 타경 108322 상계동 벽산아파트 물건을 보면서 경매 참여 시 사전에 알아두면 좋은 것에 대하여 설명드리겠습니다. 

 

경매정보는 사건번호( 2021 타경 108322)를 갖고 대법원 법원 경매 정보 사이트를 이용하여 관련 정보를 확인하면 됩니다. 아래 상계동 벽산아파트를 보면서 설명하겠습니다. 

 

㉮  우선 상계동 벽산아파트의 매각물건을 확인

아래는 '토지 및 건물 일괄매각'으로 나와있는데 개중에 지분으로 매각하는 경우가 있으니 꼭 확인 바랍니다. (지분 매각의 경매 참여는 전문가 영역입니다.)

 

㉯ 사건 접수

아래와 같이 '부동산 강제경매' 라 표시된 경우와 '부동산 임의 경매'라 표지 된 것이 있는데 간단하게 구분하면 강제로 소송을 통해 경매가 이루어지면 강제경매로 부동산 근저당권을 권원(근거)으로 이루어지면 임의 경매로 보시면 됩니다. 

 

㉰ 청구금액

우리는 청구금액을 보고 해당 물건이 정말로 경매가 될지 아닐지 판단할 수 있습니다. 청구금액이 경매 최저 입찰금액보다 터무니없이 낮다면 취하될 수 있음을 유추해 볼 수 있습니다. 

 

㉱ 입찰 진행 내용

서울지역은 20%씩 최저 입찰금액이 회차마다 떨어지며 서울 외 지역은 30%씩 떨어집니다. 아래 상계동 벽산아파트로 1차(감정가) 8.1억 원에서 20% 떨어진 6.48억 원에 2차 경매가 진행됐고, 다시 유찰로 3차는 20%가 하락한 5.18억 원으로 경매가 진행됨을 알 수 있습니다. 

 

 

경매에서 제일 중요한 것은 권리분석이겠지만 그래도 역시 '내가 얼마에 낙찰받을 수 있는가' 일 것입니다. 경매 진행 1차 가격 즉 감정가가 현재의 실거래 가격과 얼마나 차이가 있는지 판단하는 것이 중요합니다. 그 이유는 해당 물건의 감정 가격 산출 시점과 현재 아파트의 거래 가격하고는 차이가 있기 때문입니다.

 

위 상계동 벽산아파트의 경우는 아파트 감정 시점이 2021년 10월 21일이고 3차 경매 진행 시점은 2022년 11월 2일로 감정 가격인 1년 전의 가격임을 알 수 있습니다.(부동산 경매정보를 통해 감정평가서의 감정 기준시점을 확인)

 

그럼 차이 확인을 위해 현재의 아파트 실거래 가격을 확인해 보겠습니다. 실거래 확인은 국토교통부 자료 확인합니다. 아래 자료 참조 http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

최근 상계동 벽산아파트의 75.03 ㎡ 의 실거래 확인

해당 면적의 아파트는 2022년 1건 거래됐는데 거래 가격은 4.2억 원입니다. 중개사를 통해 거래됐고 거래 시점은 2022년 3월이며 14층입니다. 경매물건보다 비교해 볼 때 해당 아파트가 더 높은 가격을 인정받을 듯합니다. 

국토교통부 실거래 가격

그러나 놀랍게도 해당 면적의 2층 아파트의 감정 가격은 8.1억 원이었습니다. 지난 3월에 거래된 실거래 가격보다 무려 배 이상으로 감정이 됐습니다. 대체 감정의 근거는 무엇일까? 감정을 제대로 한 것일까요? 그래서 해당 감정 시점의 실거래 가격을 다시 확인해 봤습니다. 

 

경매 부동산 감정가 8.1억 원, 그러나 현재 실거래 가격은 4.2억 원
도대체 가격이 얼마나 떨어진 거야 @@

 

확인 결과 이번에도 놀랍게도 2021년 7월에 약 7억 원에 해당 면적의 거래가 있었습니다. 그리고 5월에도 약 6.8억 원, 6.6억 원, 3월에도 6.5억 원으로 거래 사례가 있었습니다. 당시 노원구의 아파트 가격이 천정부지로 올라가고 있었던 시기임을 볼 때 충분히 8억 원의 감정평가를 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 

 

어쨌든 우리는 경매에 참여하는 입장에서 현재의 3차 유찰 가격은 선순위 채권이 없다는 가정하에  5.18억 원의 가격은 아직도 고평가 돼 있음을 확인했습니다.(경매 참여 시  주의 요망!!!)

국토교통부 자료

 

다음으로 확인할 내용은 경매물건의 점유(임차) 여부입니다.

해당 내용은 대법원 법원 경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 확인 가능합니다. 해당 상계동 벽산아파트 물건은 아래와 같이 매각물건명세서의 부동산의 현황 및 점유관계 조사서를 확인할 수 있으며 점유관계 미상으로 전입 세대주 강**(채무자)를 발견함이라 표시됨을 알 수 있고, 현황조사서는 2022년 8월 29일  조사했고 임차 내역이 없는 것으로 확인했습니다. 

 

대법원법원경매정보의 매각물건명세서

 

대법원법원경매정보의 현황조사서

 

https://www.scourt.go.kr/portal/information/events/search/search.jsp

대법원 법원 경매정보의 현황조사서는 아래 사이트를 통해 확인 가능합니다. 

정보 > 사건검색 > 나의 사건검색

 

이상으로 경매물건 매입 보는 방법에 대하여 알아봤습니다. 물론 물건의 권리분석, 경매받고자 하는 물건의 입지, 매입 후 활용 등 여러 조건을 살펴보고 경매에 참여하는 것도 중요합니다. 그러나 오늘은 경매물건의 기본, 적정 가격 보는 법, 점유(임차) 여부의 확인에 대하여 알아봤습니다.