kb부동산_부동산 시장 매매심리지수

최근 부동산 시장이 금리인상 등으로 매매시장이 급속하게 냉각되고 있습니다. 2012년 12월 이후 최악의 상황을 맞고 있는 현시점에서 부동산 시장의 심리지수를 통해 현재의 시장을 점검해 보고자 합니다. (kb부동산 제공 전국 주택 매수우위 지수 참조)

전국(주택) 매수우위 지수

아래 표는 KB부동산에서 중개업소에 설문으로 시장 동향에 대한 문의 조사 결과를 지수화 한 통계입니다.

 

• 매수우위 지수 = 100 + '매수자 많음' 비율 - '매도자 많음' 비율 (조사항목: ① 매수자 많음 ② 비슷함 ③ 매도자 많음)
  * 지수가 100을 초과하면 '매수자가 많음', 지수가 100 미만이면 '매도자가 많음'이라는 의미
• 월간 통계는 15일이 포함되어 있는 주의 월요일 조사기준으로 조사 월 말 혹은 익월초에 발표됩니다.
• 주간 통계는 매주 월요일 조사기준으로 매주 금요일 발표됩니다. 사정에 따라 발표 주간이 생략될 수 있습니다.

 

아래 표과 같이 2022년 8월은 매도자 많이 74.36%, 매수매도 비슷함이 24.09%, 매수자 많음이 1.55%로 절대적으로 매수자 우위의 시장입니다.  즉 매수자의 의사에 따라 시장의 부동산 가격이 결정되는 시장에 해당됩니다. 

 

표에서 알 수 있듯이 전국적으로 주택에 대한 매수우위 지수는 지속적으로 하락하고 있습니다. 2021년 10월부터 매수우위 지수가 100 이하로 떨어지기 시작하더니 급기야 2022년 8월 현재 27.2로 단기간에 무려 72%가 떨어졌습니다. 매수우위 지수의 최근 10년 이내 최저점은 2012년 12월(22.8)이었으며,  2019년 4월에는 23.5로 최저점과 비슷한 수준으로 하락했었습니다.   

 

주택심리지수가 낮은 시점의 기준금리를 살펴보면 2012년 12월 당시 한국은행 기준금리는 2.75% 였으며 2022년 8월 현재 기준금리는 2.5%입니다. 추가 기준금리가 계속 인상된다면 앞으로 3~5개월 내에 2012년 12월의 심리지수에 근접할 것으로 보입니다. 

 

KB부동산 자료

 

아래 표를 보면 최근 10년간의 월간 주택 매수우위 지수의 변화를 쉽게 알 수 있을 것입니다. 지난 2012년 12월을 지수 저점으로 지속 상승했으며 지난 2019년 4월경에 지수는 2012년 12월과 비슷한 수준으로 하락했지만 이후 2021년 9월까지 상승했음을 알 수 있습니다. 코로나로 인해 잠시 주춤했지만 기준금리의 인하, 유동성 자금 확대 등으로 주택 매수에 대한 심리는 지속적으로 상승하였습니다. 

 

KB부동산 자료

결론

2012년에는 유럽발 경제위기로 인한 부동산 경기침체와 내수경기 부진 등으로 하반기 들어서는 최저점을 통과했습니다.

2019년에는 대출규제, 세제 강화 등으로 인한 주택 구매 및 보유 부담과 시장 불확실성 확대로 매수심리가 위축되었지만 이후 지속적인 상승이 이어졌고 이후 2020년부터 초저금리와 풍부한 유동성 등 매수 심리의 상승으로 상승세가 2021년 8월까지 지속됩니다. 

 

2021년에는 서울의 규제완화 기대감 지속되는 가운데, 재건축 등 인기단지와 중저가 위주로 상승의 최고점을 찍고 경기는 교통호재 있거나 저평가 인식 있는 지역에서, 인천은 신축 및 재건축, 중저가 위주로 상승하여 매수심리가 최고점을 찍었습니다.