오늘도 노원구 상계동 경매물건에 대하여 알아보겠습니다. 해당 물건은 채권자(2순위 근저당 설정자)가 경매를 통해 채권금액을 회수하기 전에 채권을 매각하고 다시 다음 채권자가 근저당권부 질권을 설정해 주고 자금을 회수하고, 질권자에게는 우선배당 동의를 해 줌으로써 낙찰 이후 배당시 질권자가 해당 배당 순서에 따라 배당(원금+이자)을 받을 수 있도록 하고 있다는 것이 특징입니다.
좀 복잡합니다. 그러나 아래 내용을 따라가다 보면 이해하리라 믿습니다.
물건 상세정보
소재지는 서울 노원구 상계동 상계 1차 현대아파트 104동 904호, 건물면적 25.39평입니다. 매각물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 매입 시 물건 전체를 취득하게 됩니다. 본 건은 부동산 임의경매로 채권자는 (주)스탠더드 스타 에이엠씨이며 채권청구금액은 사건 접수일 기준으로 2.5억 원입니다.
정확하게 보면 임의경매 신청자는 (주)스탠더드 스타 에이엠씨에 확정채권을 양도해 준 개인(장**)입니다. 해당 내용은 아래에서 설명하겠습니다. 우선 아래 내용 참고 바랍니다.
물건의 예상 낙찰 가격
먼저 살펴볼 것이 과연 상계동, 상계(1차) 현대아파트의 현재 가격은 얼마인가입니다. 그래서 국토교통부의 실거래가 내용을 확인해 봤습니다. 동일 평형에 대하여 2022년 6월 6.65억 원 거래됐고, 2월에 6억 원, 1월에 6.5억 원에 거래된 사실이 있습니다. 아래 내용 참고하고 다음으로 경매신청 당시 감정가를 살펴보겠습니다.
경매 신청일은 2021년 12월이며 당시 실거래 내용은 2021년 10월 6.98억 원, 9월 7억 원, 8월 7.05억 원, 7월에 6.8억 원, 6.94억 원. 6.68억 원에 거래된 사실이 있습니다. 해당 내용을 참고로 당시 감정가 7.19억 원은 노원구의 아파트 가격 상승이 얼마나 급격하게 상승하고 있었는지 알 수 있습니다.
어쨌든, 감정가 대비 1차 유찰되고 2차 경매 입찰 진행 중인데 최근 실거래가(거래 사례)와 최저 입찰 가격과 비교하면 2차에서 낙찰될 확률이 높습니다. 그러나 개인적으로 노원구의 아파트 가격이 급격히 떨어지는 시점에서 투자에 신중을 기하여 최저가에 근접하는 가격을 써내는 것이 좋을 듯합니다. (개인적인 의견입니다.)
매각물건명세서와 현장조사서로 점유 임차 여부 확인
대법원 법원 경매정보 매각물건명세서에 보면 조사된 임차 내역은 없는 것을 확인됩니다. 그래도 경매 당일에 꼭 다시 한번 열람 바랍니다. 경매를 계속하고자 한다면 필수 행동입니다.
대법원 법원 경매정보 현황조사서를 보니 점유자는 소유자이며 채문자로 확인됩니다. 그래도 경매 당일에 다시 한번 확인해 보는 것은 필수입니다.
물건의 놀라운 히스토리(향후 경매 투자를 위해 알아야 할 것들)
아래 등기를 보면서 등기내용을 대하여 살펴보겠습니다. 우선 소유자이면서 채무자 하**가 2016년 5월경 우리은행으로부터 1.65억 원(근저당권 채권최고액 1.98억 원 설정)을 대출받습니다.
그리고 2018년 4월 경에 소유자는 담보를 제공하고 채무자인 하**가 개인(장**)으로 부터 자금을 빌리고 근저당권 2.5억 원을 설정해 줍니다. 그러다가 아래 2022년 8월경에 순위 번호 4번의 채권자(장**)가 (주)스탠다드스타에이엠씨로 채권을 양도합니다.(확정채권양도) 이상한 점은 경매 사건 접수일은 2021년 12월 10일로 당시 임의 경매를 신청한 자는 채권자 장**였습니다. 그러고 경매신청 이후 해당 채권을 제삼자에게 매각을 합니다.(아래에서 살펴보겠음)
더 놀라운 점은 채권을 양도받은 채권 인수자((주)스탠다드스타에이엠씨) 는 해당 근저당권을 질권 제공하고 다시 개인(이**)으로부터 확정채권 인수자금을 대여받습니다.(해당 내용은 많은 히스토리가 존재할 수 있습니다.)
즉, 본건은 임의경매로 경매 신청자 즉 채권자는 주식회사 스탠다드스타에이엠씨이지만 실질적으로 에이엠씨에 자금을 대여하여하고 저당권부 채권 질권을 설정한 개인 이**이라 하겠습니다.
그럼 여기서 채권자 개인 이**의 정체입니다.(개인적 추축)
㉮ 주식회사 스탠더드 스타 에이엠씨의 자금 대여자 일 수 있습니다.(위험은 스탠다드스타에이엠씨 전가)
㉯ 주식회사 스탠다드스타에이엠씨의 투자자 일 수 있습니다.(위험을 감수하고 원금을 할인받고 연체이자를 얻음)
㉰ 주식회사 스탠다드스타에이엠씨 개인은 동업자 관계
하나 더 생각해 볼 내용은 근저당권자 개인(장**)과 (주)스탠다드스타에이엠씨와의 거래 발생 이유와 관계입니다. 추정컨대 개인(장**)은 자금을 대여하고 회수 또는 이자를 못 받고 있었을 것이고 그래서 해당 담보 부동산을 임의경매 신청을 했을 것입니다.
그러고 나서 생각해 보니 경매를 신청하고 회수하는데 최소 1년 소유(현재 코로나19로 법원 일정이 늦어지고 있음) 될 듯하고, 갖고 있은 채권은 빨리 회수하고 싶어 했기 때문에 채권 매입 및 추심을 전문으로 하는 (주)스탠다드스타에이엠씨에 매각한 것으로 판단됩니다.
위 내용을 좀 더 정확하게 확인할 수 있는 것이 아래의 대법원 법원 경매정보의 문건접수내역입니다. 2022년 8월에 채권자 장**로 나옵니다. 그리고 확정채권을 양수받은 주식회사 스탠다드스타에이엠씨는 승계 신청서 제출하고 2022년 8월 29일에 근저당권부 질권자인 이**에게 질권자 우선배당 동의서를 작성해 주고 질권자 이**는 법원에 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출합니다. 놀라운 거래 관계입니다. 등기에 이런 내용을 확인할 수 있어서 대단한 발견을 한 것 같아 뿌듯합니다.
본론으로 돌아가서 경매투자를 위한 결론
어쨌든 본 건은 배당이자 목적으로 하는 부실자산 투자임으로 채권자의 우월적 채권행사를 통해 부동산을 매입하는 것이 목적은 아닙니다.
따라서 실수요자 입장에서 경매 참여 및 경쟁을 통한 낙찰이 가능한 물건으로 보입니다.
아래는 해당 경매물건의 위치와 내부 구조도입니다. 참고 바랍니다.
참고
①교부권자:세금을 다 받을 수 있는 국가를 말한다. 즉 경매가 진행되고 있는 부동산에 취득세, 등록세, 재산세, 양도소득세, 부가가치세 등이 밀려 있어서 그걸 받겠다는 세무서 같은 기관을 교부권자라고 합니다.
②승계 신청서:다른 사람의 권리나 의무의 승계를 신청하기 위해 작성하는 문서를 말합니다.
ps: 부동산 경매투자를 위한 정보 제공이 목적임으로 투자상담은 받지 않습니다. 다만 궁금한 사항을 댓글 남겨주시면 성심껏 답변드리겠습니다.
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