KB부동산에서 제공하는 매매심리지수 분석을 통해 부동산 시장 동향과 투자 포인트. 최신 데이터로 매매 타이밍 잡으세요.
전국(주택) 매수우위 지수
아래 표는 KB부동산에서 중개업소에 설문으로 시장 동향에 대한 문의 조사 결과를 지수화 한 통계입니다.
- 매수우위 지수 = 100 + '매수자 많음' 비율 - '매도자 많음' 비율 (조사항목: ① 매수자 많음 ② 비슷함 ③ 매도자 많음)
* 지수가 100을 초과하면 '매수자가 많음', 지수가 100 미만이면 '매도자가 많음'이라는 의미 - 월간 통계는 15일이 포함되어 있는 주의 월요일 조사기준으로 조사 월 말 혹은 익월초에 발표됩니다.
- 주간 통계는 매주 월요일 조사기준으로 매주 금요일 발표됩니다. 사정에 따라 발표 주간이 생략될 수 있습니다.
아래 표과 같이 2022년 8월은 매도자 많이 74.36%, 매수매도 비슷함이 24.09%, 매수자 많음이 1.55%로 절대적으로 매수자 우위의 시장입니다.
즉 매수자의 의사에 따라 시장의 부동산 가격이 결정되는 시장에 해당됩니다.
표에서 알 수 있듯이 전국적으로 주택에 대한 매수우위 지수는 지속적으로 하락하고 있습니다.
2021년 10월부터 매수우위 지수가 100 이하로 떨어지기 시작하더니 급기야 2022년 8월 현재 27.2로 단기간에 무려 72%가 떨어졌습니다.
매수우위 지수의 최근 10년 이내 최저점은 2012년 12월(22.8)이었으며, 2019년 4월에는 23.5로 최저점과 비슷한 수준으로 하락했었습니다.
주택심리지수가 낮은 시점의 기준금리를 살펴보면 2012년 12월 당시 한국은행 기준금리는 2.75% 였으며 2022년 8월 현재 기준금리는 2.5%입니다.
추가 기준금리가 계속 인상된다면 앞으로 3~5개월 내에 2012년 12월의 심리지수에 근접할 것으로 보입니다.
아래 표를 보면 최근 10년간의 월간 주택 매수우위 지수의 변화를 쉽게 알 수 있을 것입니다. 지난 2012년 12월을 지수 저점으로 지속 상승했으며 지난 2019년 4월경에 지수는 2012년 12월과 비슷한 수준으로 하락했지만 이후 2021년 9월까지 상승했음을 알 수 있습니다. 코로나로 인해 잠시 주춤했지만 기준금리의 인하, 유동성 자금 확대 등으로 주택 매수에 대한 심리는 지속적으로 상승하였습니다.
결론
▶ 2012년: 유럽발 경제위기와 내수 부진으로 부동산 경기가 침체되었으나, 하반기 최저점을 지나 회복 시작.
▶ 2019년: 대출 규제와 세제 강화로 매수심리 위축, 시장 불확실성 확대했으나 이후 상승세로 전환.
▶ 2020~2021년 8월: 초저금리와 유동성 증가로 매수심리 상승, 부동산 가격 상승세 지속.
▶ 2021년: 서울은 규제완화 기대감, 재건축·중저가 단지 중심으로 최고점 기록.
인천은 신축·재건축·중저가 위주로 매수심리 최고점 도달. 교통호재·저평가 지역 상승 두드러짐.
매매심리지수를 통해 알 수 있는 주요 내용
1. 시장의 매수 및 매도 심리
▶ 정의: 매매심리지수는 0에서 200까지의 수치로 표현되며, 100을 기준으로 매수와 매도의 심리를 판단합니다.
- 100 초과: 매수 심리가 매도 심리보다 우세함을 의미합니다. 즉, 시장에서 부동산을 사려는 사람이 더 많다는 뜻입니다.
- 100 미만: 매도 심리가 매수 심리보다 강하다는 것으로, 매물이 늘어나고 수요가 줄어드는 상황을 나타냅니다.
▶ 확인 가능한 내용: 현재 시장이 "바이어스 마켓"(구매자 우위)인지 "셀러스 마켓"(판매자 우위)인지 파악할 수 있습니다.
2. 부동산 시장의 활성화 정도
▶ 활성도 측정: 지수가 높을수록 시장이 활발하며 거래 의지가 강하다는 것을 보여줍니다. 반대로 낮을수록 시장이 침체되어 있다는 신호입니다.
▶ 지역별 차이: 예를 들어, 서울 강남구의 매매심리지수가 150이라면 해당 지역은 매수 경쟁이 치열하다는 뜻이고, 지방 소도시에서 70이라면 매물이 쌓이고 있다는 의미로 해석할 수 있습니다.
▶ 확인 가능한 내용: 특정 지역이나 전국 단위로 부동산 거래가 얼마나 활발한지, 시장 열기가 어느 정도인지 알 수 있습니다.
3. 가격 변동 가능성 예측
▶ 심리와 가격 연계: 매매심리지수가 지속적으로 상승하면 수요가 공급을 초과해 가격 상승 압력이 커질 가능성이 높습니다. 반대로 지수가 하락하면 매물이 많아져 가격이 하락할 가능성이 있습니다.
▶ 예측 활용: 예를 들어, 매매심리지수가 최근 3개월간 120에서 150으로 올랐다면 해당 지역 부동산 가격이 오를 가능성을 점칠 수 있습니다. 확인 가능한 내용: 단기적인 가격 변동 방향성을 예측하는 데 도움을 줍니다.
4. 투자 타이밍 판단
▶ 매수/매도 시점: 지수가 150 이상으로 과열되면 시장이 정점에 가까울 가능성이 있어 매도를 고려할 수 있고, 50 이하로 떨어지면 바닥권일 가능성이 있어 매수 타이밍으로 볼 수 있습니다.
▶ 심리 과열 여부: 180~200에 가까우면 과열 신호로, 조정이 임박을 가능성을 시사합니다.
▶ 확인 가능한 내용: 투자자로서 매수 또는 매도 결정을 내릴 때 참고할 수 있는 심리적 기준을 제공합니다.
5. 지역별 시장 분위기 비교
▶ 세부 분석: 매매심리지수는 전국 평균뿐 아니라 시·도, 구·군 단위로도 제공되므로 지역별 시장 분위기를 비교할 수 있습니다.
▶ 예시: 서울은 130인데 경기도가 90이라면, 서울은 매수 심리가 강하지만 경기도는 상대적으로 약하다는 것을 알 수 있습니다.
▶ 확인 가능한 내용: 지역별 투자 우선순위를 정하거나 특정 지역의 부동산 시장 강약을 파악하는 데 유용합니다.
6. 정책 및 외부 요인의 영향
▶ 정책 반영: 금리 인상, 대출 규제, 세금 정책 등 부동산 시장에 영향을 미치는 요인이 매매심리지수에 반영됩니다. 예를 들어, 대출 규제가 강화되면 지수가 하락할 가능성이 높습니다.
▶ 외부 이벤트: 경제 상황, 금리 변동, 인구 이동 등 외부 요인이 심리에 미치는 영향을 간접적으로 확인할 수 있습니다.
▶ 확인 가능한 내용: 시장 심리가 어떤 외부 요인에 의해 변동하는지 분석할 수 있습니다.
한계와 주의점
▶ 심리 기반 지표: 매매심리지수는 실제 거래량이나 가격 데이터가 아니라 중개업소 설문조사 등 주관적 의견을 기반으로 하므로, 실제 시장과 다소 괴리가 있을 수 있습니다.
▶ 보조 지표로 활용: 매매가격지수나 실거래가 등 다른 통계와 함께 봐야 더 정확한 판단이 가능합니다.
결론
매매심리지수는 부동산 시장의 심리적 온도계 역할을 하며, 매수/매도 심리, 시장 활성화 정도, 가격 변동 가능성, 투자 타이밍, 지역별 차이, 외부 요인 영향을 파악하는 데 유용합니다.
특히 투자자라면 이 지수를 통해 시장의 흐름을 읽고 전략을 세우는 데 도움을 받을 수 있습니다.
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