오늘은 임차권등기가 돼 있는 경매물건에 대하여 알아보고자 합니다. 임차권 등기가 있는 경우 일반적으로 입찰 참여자는 처음부터 어렵게 생각할 수 있는데 해당 물건을 보면서 문제점을 짚어 보고자 합니다.
경매물건 개요
중구 신당동 남산 타운 아파트 소재지로 서울중앙지방법원 경매 2계 물건으로 2022년 9월 1일 1차 감정가 16.3억 원에서 시작하여 2차 유찰되었고, 현재 최저 입찰금액 10.43억 원에 3차 진행 예정입니다. 토지 및 건물 일괄매각 물건이며 강제경매 진행 중으로 채권자 청구금액은 약 7.5억 원, 입찰기일은 2022년 11월 10일입니다.
- 토지 및 건물 일괄매각물건인지를 꼭 확인합니다.(지분 매각의 경우 있음)
- 강제경매인지 임의경매인지 확인합니다.
- 청구금액을 확인합니다.(경매 진행 중 중지 또는 매각 불허될 수 있음)
강제경매 관련 사건(원인이 되는 사건)
강제경매의 원인은 대여금 사건으로 아파트 소유자의 기업 (주)바쎄라통상이 파산되고 대표자 최** 앞으로 하나은행에서 채권에 대한 지급명령 소를 진행하여 2020년 8월에 확정됨에 따라 부동산 강제경매를 2021년 7월에 신청하였습니다. 즉 아파트 소유자가 대표자로 보증인이었던 같고 결국 법인 채무를 상환하지 못해 대표자의 아파트로 경매가 들어온 것으로 추정됩니다.
매각물건명세서
임차인 현황: 전입일(2000.10.18)/ 확정일자(1차:2000.10.18. 2차:2002.10.23)/ 배당요구(2021.10.05)
보증금(월세) 1억 7천5백만 원(1차) 2억 6천만 원(2차) 대항력이 있음(1순위 전입신고 및 확정일자)
임차권등기는 2007년 7월에 1억 7천5백만 원에 대하여 설정하였지만 경매 배당을 기준으로 볼 때는 임차권등기보다 보증금에 대한 대항력(전입+확정일자)이 보증금 회수에 더 의미가 있겠습니다. 즉 다른 채권자(근저당권자 및 가압류권자)보다 선순위 채권으로 배당요구(2021년 10월 5일에 경매법원에 접수) 시 우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 갖고 있습니다.
현황조사서
예상 배당
0순위로 법원의 경비(감정평가비용 및 필요비 유익비 등)를 제외하고 1순위로 당해세 (용산구, 용산세무서, 중구 등)가 예상되며 2순위로 대항력을 갖춘 임차인(1.75억 원+0.85억 원)의 보증금 전액, 그리고 3순위로 서울특별시, 4순위로 SC제일은행, 5순위로 가압류 채권자(임** 개인, 신한 B, 하나 B, 농협 B) 순으로 배당될 듯합니다.
※ 부동산에 대한 국세(상속세, 증여세, 재평가세)및 지방세(재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세)
여기서 임차인의 경우, 임차권등기는 추측컨대 임차인 점유 아파트에 각종 가압류 등이 들어옴에 따라 임차인이 자신의 보증금 받지 못할 것이라는 불안감에 임대인(소유자)에게 요구하여 설정한 것으로 추정해 봅니다. 그러나 이미 대항력(전입+확정일자)이 있는 임차인이라 배당요구 또는 승계의 형태로 보증금 회수에는 문제가 없었을 것으로 판단됩니다.
경매 낙찰받을 매수인 입장에서 대항력이 있는 선순위 임차인이 배당요구를 했는지 안 했는지 꼭 확인해야 합니다. 배당요구를 했다면 낙찰금액에서 차감될 것이지만 배당요구를 하지 않았다면 매수인에게 승계됨으로 입찰 시에 보증금만큼 차감된 금액으로 응찰에 임해야 할 것입니다.
국토교통부 실거래가 확인
2022년 5월에 동일 면적(114.88㎡)이 16.5억 원에 중개사를 통해 거래가 됐습니다. 경매물건의 경우 법원 감정가 16.3억 원으로 최근 5월의 거래 사례와는 비슷한 거래 가격을 유지하고 있습니다. 참고로 현재 15억 원 이상의 아파트 개인대출은 금융기관을 통해서는 받을 수 없습니다.
2021년 10월에 최고가로 17.8억 원에 거래된 사실이 있지만 중개사를 통한 거래가 아닌 듯합니다. 현재 경매물건의 경우 유찰되어 최저 입찰가가 10.43억 원임으로 과도하게 낮은 가격으로 판단되고 리스크가 거의 없는 물건임으로 2차에서 유찰된 것이 좀 의아해 보입니다. (물론 1순위 당해세가 얼마가 있는지는 확인하지 못했습니다.)
경매물건의 현황
1) 위치 및 주위 환경 : 본 건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 6호선 "버티고개역" 인근에 위치하는 구분건물 1개호(남산타운 제12동 제5층 제501호, 아파트)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
도시지역/제1종 일반주거지역/제3종 일반주거지역/지구단위계획구역/버스정류장/지하철/철근콘크리트조
2) 교통상황=본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 ‘버티고개역’ 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.
3) 건물의 구조=구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 18층 내 제5층 제501호
[결론]
이상 신당동 남산타운 APT의 경매 물건에 대하여 알아봤습니다. 주변 거래 사례가 비하면 과도한 하락 측면도 있지만 최근 금리인상 등 부동산 하락 요인이 많아 섭불리 접근하기보다는 실거주 목적으로 입찰에 참여하는 것도 좋을 듯합니다. 압류채권이 많이 당해세가 많을 것으로 보이는데 해당 리스크만 크지 않다면 이번 3차는 2차 최저가 이상 또는 근접해서 낙찰되지 않을까 생각됩니다. 저의 개인적 판단이니 참고만 바랍니다.
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