임대차보호법이 강화되면서 임대인의 입장에서 제소전 화해조서 작성의 필요성이 더 높아지고 있습니다. 계약 체결 후 분쟁을 대비하여 조서를 작성함으로써 당사자간의 분쟁이 없기를 바라며 부동산 임대차 계약상의 화해조서의 절차, 필요서류, 비용에 대하여 정리하여 공유하오니 참고 바랍니다.
(부동산 임대차계약서의) 제소전 화해란?
ⓐ소송 전 ⓑ당사자 간의 ⓒ화해가 이루어졌음을 확인하기 위한 서식입니다. ⓐ소송전이란 임대차 계약 후 분쟁이 발생하여 소송을 제기하기 전의 시간적 상황을 말합니다. ⓑ당사자란 임대인과 임차인의 관계를 말하며 ⓒ화해란 소송 중인 당사자 쌍방이 합의하여 재판을 끝내는 것을 말합니다.
제소전 화해는 임대인과 임차인간의 분쟁이 발생할 경우에 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전에 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말합니다. 제소전 화해의 제기가 적합한 것으로 판단되는 경우에는 일정한 기간을 주고 쌍방 간에 화해를 할 수 있도록 하고 화해가 성립하면 화해조서를 작성합니다.
제소전 화해조서는 신청인(일반적으로 임대인)과 피신청인(일반적으로 임차인) 사이의 화해가 성립되었음을 알리고 이를 증명하기 위해 작성하는 신청 서류로, 제소전 화해조서에는 신청하게 된 취지와 이유, 화해로 인해 성립한 조항, 첨부서류 목록 등을 기재하도록 하고 있습니다.
먼저, 절차에 대하여 알아보겠습니다.
화해 신청서를 작성하여 인지대 및 송달료를 납부하고 법원에 확인 및 접수를 하면 법원으로부터 화해 기일 지정을 받습니다. 지정에 대한 내용은 당사자에게 법원으로부터 송달을 통지를 받으면 화해 기일에 출석합니다. 기일에 법원 출석하여 화해 조항에 대한 화해 의사에 대하여 당사자간의 확인을 받고 이의가 없으며 조서는 성립되고 이후 각 당사자에게 화해조서 정본이 송달됩니다.
※ 화해신청서의 작성에 대해서는 법률적인 지식을 요함으로 변호사를 통해 상담받는 것이 좋을 듯합니다.
제소전 화해의 신청서류는
☞ 제소전 화해신청서 2부,
☞ 권리증서 사본(부동산 임대차의 경우 임대차계약서) 1부,
☞ 임대인의 법인등기부등본, 개별지가, 건축물 관리대장, 건물등기부등본,
☞ 임차인의 도면 2부,
☞ 대리인이 화해에 참석할 경우 위임장 1부가 필요합니다.
제소전 화해조서의 비용은 ㉮인지대와 ㉯송달료가 발생하는데 임대차 목적 건물의 가액을 산출하여 최종㉰소송물가액(소가)을 산정하는데 계산 방식은 아래와 같습니다.
㉮인지대는 민사소송 등 인지법 제7조(화해신청서 등) ① 화해신청서에는 제2조에 따른 금액의 5분의 1에 해당하는 인지를 붙여야 한다.라고 규정하고 있습니다.
인지액 계산은 소가에 따라 4단계로 구분됩니다. 예를 들어 소송 목적의 값이 1천만 원 미만일 경우의 인지대 계산은 소가 × 50 ÷ 10,000으로 계산합니다. 단계별 인지대 계산은 아래와 같으니 참조 바랍니다.
인지대의 납부는 현금, 신용카드 모두 가능하며 현금납부 시 송달료 수납은행에 납부합니다. 신청인(임대인 또는 임차인)은 수납은행이나 인지 납부 대행기관으로부터 교부받거나 출력한 영수필 확인서를 신청서에 첨부하여 제소전 화해조서와 함께 법원에 제출해야 합니다.
㉯송달료는 제소전화해 신청 시 (1회 송달료 × 당사자수 × 4회분)입니다.
송달료는 우표가 아닌 현금으로 납부해야 합니다. 송달료는 대법원장이 지정하는 각 법원별 해당 송달료 수납은행에 이를 납부하면 됩니다. 즉 제소전화해 신청서 접수할 때 해당 법원의 수납은행에서 납부하면 됩니다.
송달료 자동계산 : www.easylaw.go.kr
송달료 계산 : 1회 송달료(5,200원) × 2명(당사자_임대인과 임차인) × 4회 = 41,600원
송달료는 반드시 송달료 납부서에 따라 납부하고, 송달료 영수증을 교부받아야 합니다. 송달료를 추가 납부하는 경우가 발생할 수 있는데 이 경우 송달료 추가납부통지서(법원에서 별도의 통지서를 발송해 줌)의 내용에 따라 납부해야 합니다. 이 때는 송달료 납부서에 반드시 법원의 사건번호를 기재해야 합니다.
㉰소송물가액(소가)으로 우선 '소가'는 소송 목적의 값으로 소송물, 즉 원고(임대인)가 소로써 달성하려는 목적이 갖는 경제적 이익을 화폐단위로 평가한 금액을 말합니다. 소가 산정은 크게 2단계를 거칩니다. 소가 산정의 표준이 되는 물건 등의 가액을 먼저 산출하고 해당 산출금액에 소송의 종류에 따른 소가 산정금액을 곱하여 산정합니다. 제소전 화해조서에서 소송물은 임대차 계약서의 임차 건물임으로 해당 건물의 소가를 산정하면 됩니다.
소가 산정의 표준(건물 등의 가액)
아래와 같이 물건의 종류에 따라 소가 산정에 달리 적용되는데 건물의 경우 시가표준액의 100분의 50을 곱한 금액을 소가로 하고 있습니다.
건물의 시가표준액은 국세청 위택스 홈페이지의 지방세 정보의 시가표준액 조회에서 확인하시면 됩니다. 시가표준액이 확인되면 해당 금액을 건물의 연면적으로 나눠서 과표금액을 산정하고 과표금액에 임차인의 계약면적을 곱하여 100분의 50으로 다시 곱합니다.
그래서 나온 값(목적물 가액)을 소송의 종류에 따른 소가 산정 시 건물의 인도 및 명도 또는 방해배제를 구하는 소(제소전 화해조서)의 경은 목적 건물가액의 1/2로 곱하면 최종 소송물가액(소가)이 확정됩니다.
위 내용에 대하여 예를 들어보겠습니다.
가정) 임대인과 임차인간의 임대차 계약을 체결했고 해당 계약의 주요 내용은 다음과 같다.
서울시 강남구 역삼동 000번지 연면적 1000평 / 임차면적 100평
1단계) 시가표준액 기준으로 과표금액 = 시가표준액 금액 ÷ 연면적(1000평)
2단계) 목적물 가액 산정 = 과표금액 × 임차인의 임대차 계약 면적(100평) × 50/100
3단계) 소송물가액(소가) = 목적물 가액 × 1/2
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