본 자료는 KB부동산 데이터 허브에서 제공하는 자료를 참조하여 부동산 시장 참여자에게 유용한 정보를 제공하기 위하여 편집 및 개인 의견과 해당 자료에 대한 분석을 제공하고 있습니다.(정론)
부동산 시장심리 : 7월의 한 달을 기준으로 매매에 대한 시장심리를 알아보고자 합니다.
부동산 매수 우위 지수는 KB부동산의 표본 중개업소를 대상으로 표본 설문조사를 집계된 통계로 100을 기준으로 +는 "매수자 많음" - 는 매도자 많음"으로 구분합니다. 조사는 3개(매수자 많음, 비슷함, 매도자 많음)중 1개를 택하여 매수우위 지수가 100을 초과할수록 매수자가 많음을 의미하고 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미합니다.
A. 전국 매수 우위 지수(2000.01~2022.07)
2022년 7월 기준으로 전국은 '매도자 많음' 응답이 70.1%이며 '비슷함'이 27.4%이고 '매수자 많음' 이 2.5%로 전국 매수우위 지수 32.4로 매수자가 절대적으로 유리한 시장이라 하겠습니다. 이는 부동산을 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많아 매수자의 가격 협상력이 우위에 있고 또한 가격 하락을 예측하는 응답이 더 많다 하겠습니다.
아래 그래프는 2013.1 ~2022. 7까지 매수우위 지수로 ①의 매수우위 지수 최저점은 2019. 4월로 지수가 23.5였으며 '매도자 많음' 이 78.1% 가 응답했고 ②의 매수우위 지수 최고점은 2021. 8월로 지수가 114.8로 '매도자 많음' 응답이 15% 밖에 없었으나 최근월 2022. 7월 기준으로 '매도자 많음' 응답자가 70.1%로 매수우위 지수는 32.4로 시장심리가 크게 하락하였습니다. 참고로 2019.4월 당시의 주택담보대출 금리는 4%를 육박했었습니다. 최근 이미 기준금리 2.25%로 4%에 육박하고 있고 장기적으로 주택담보대출은 상승할 것으로 예측하고 있습니다.
전국의 지역별 매수우위 지수를 살펴보면 세종이 11.1로 가장 낮고 대구가 16.4, 대전이 16.2로 매도자가 가장 많은 지역으로 나타납니다. 이는 부동산을 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많아 매수자의 가격 협상력이 우위에 있고 또한 가격 하락을 예측하는 응답이 더 많은 시기라 할 것입니다. 매수우위 지수가 가장 높은 곳은 강원으로 72.8로 나타나며 '매도자 많음'이 31.4%로 나타나며, '비슷함'이 64.5%, '매수자 많음'이 4.2%로 응답하고 있습니다.
다음은 매매거래 활발 지수를 살펴보고자 합니다. 매매거래 활발 지수도 KB부동산의 표본 중개업소를 대상으로 표본 설문조사를 집계된 통계로 100을 기준으로 +는 "활발함" - 는 한산함"으로 구분합니다. 조사는 3개(활발함, 보통, 한산함)중 1개를 택하여 매매거래 활발 지수가 100을 초과할수록 활발함을 의미하고 100 미만일수록 한산함을 의미합니다.
B. 매매거래 활발 지수(2000.01~2022.07)
2022. 7월 기준 전국은 '한산함' 응답이 97.2%, '활발함' 응답이 0.1%로 매매거래 활발 지수는 전월대비 42.5% 하락하였습니다. 계속되는 금리인상으로 인한 주택담보대출의 이자비용 부담이 커지고 인플레이션에 따른 정부의 정책으로 경기침체에 대한 심리가 커짐에 따라 부동산을 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많아 매수자의 가격 협상력이 우위에 있고 또한 가격 하락을 예측하는 응답이 더 많은 시기라 할 것입니다.
매매거래 활발 지수는 2.9이며 최근 지수가 가장 높았던 시기는 2020. 6월로 41.7이었습니다. KB부동산의 표본 중개업소를 대상으로 매매거래 활발 지수를 산출하고 있어 해당 지표는 중개업을 하고 있는 사업자의 입장에서 볼 때 개인적으로 신뢰성이 조금 떨어질 것으로 판단됩니다. 그래도 이번 7월에는 해당 지수에 대하여 공유하고자 합니다.
마지막으로 전국 매매 가격 전망지수에 대하여 살펴보고자 합니다. 해당 지수 또한 KB부동산의 표본 중개업소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계입니다. 조사항목은 상승, 약상승, 보통, 약 하락, 하락으로 5개 중 택 1을 하도록 했습니다.
매매 가격 전망지수 = 100+(상승 비중 × 1 + 약상승 비중 × 0.5) - (하락 비중 × 1 + 약 하락 비중 × 0.5)로 산출하며 매매 가격 전망지수가 100을 초과할수록 상승 전망을, 100 미만일수록 하락 전망을 의미합니다.
C. 매매 가격 전망지수(2000.01~2022.07)
2022. 7월 기준 전국의 매매 가격 전망지수는 '가격 하락 전망' 응답이 52.5%, '가격 상승 전망' 응답이 2.5%로 매매 가격 하락 전망이 우세합니다. 그러나 상승도 하락도 아닌 보통이 45%의 응답을 보이고 있어 장기적인 매매 가격 전망의 방향에 대한 결정은 시간을 두고 판단해야 할 듯합니다.
전국 가격 전망지수는 74.3이며 최근 지수 최고점은 2021. 8월의 124.9 였으며 최저점은 2019. 1월로 80.6이었습니다. 이미 2019. 1월의 최저점 이하로 급속하게 부동산 매매시장이 얼어붙고 있습니다. 이는 인플레이션에 따른 급격한 금리인상이 크게 작용한 것으로 판단됩니다.
전국의 가격 전망지수는 세종이 61.1로 가격 하락 전망이 가장 높고, 대구가 63.3, 인천이 66.8, 서울이 67.2의 순으로 가격 하락 전망을 하고 있습니다. 이는 부동산을 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많아 매수자의 가격 협상력이 우위에 있고 또한 가격 하락을 예측하는 응답이 더 많은 시기라 할 것입니다.
가격 전망지수가 그래도 높은 곳은 94.8로 전북이 차지했으며 다음으로는 강원으로 92.6으로 가격 하락 전망이 낮습니다.
이상 부동산 시장심리 중 매매를 기준으로 7월의 매수우위 지수, 매매거래 활발 지수, 매매 가격 전망지수를 알아봤습니다. 코로나 이후 세계적으로 대규모 경기부양을 위해 양적완화 정책이 현재는 인플레이션으로 인하여 시장의 금리를 급격히 상승시키고 있습니다. 장기적으로 부동산 시장은 금리인상에 따른 후폭풍이 계속될 것으로 예상됩니다.
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